区域集镇基准地价体系建立研究

周生路吴文红彭补拙

（南京大学城市与资源学系南京 210093）

提　要　以江苏六合县为例，对区域集镇基准地价体系建立方法进行了探讨。研究结果表明，先对集镇土地进行分等，然后以分等结果为控制对级差收益和市场交易地价进行对比和综合，是建立区域集镇基准地价体系的有效途径。

关键词　区域集镇基准地价土地分等

分　类　中图法　K909

　　农村集镇土地市场远不如城市发育，不同集镇间地价悬殊，不能反映集镇土地的真实价值。如何建立一定范围区域集镇基准地价的合理体系，已成为急需研究的重要问题。为此，本文拟以江苏省六合县为例对此进行探讨。

1 研究区概况及研究思路

　　江苏六合县位于东经 118°31′～119°03′，北纬 32°11′～32°31′；面积 1402km²，1996 年总人口 68.3 万。该县地处南京市郊，境内有宁连（南京至连云港）和宁通（南京至南通）一级公路、205 国道，数条县道和众多乡道，路网密度大；长江从该县南部通过，滁河由西向东横穿该县，境内河网密度大。目前各集镇建成区面积不大，一般为 0.4～1.1km²。

　　土地等级反映土地价值高低的内在本质，而土地价格则是土地价值的外在表现。发育土地市场条件下，两者应呈正相关。但目前我国农村集镇土地市场不甚发育，交易地价水平与土地等级之间存在较大偏差。因此，区域集镇基准地价建立时，首先应以集镇为整体进行土地分等，揭示各集镇之间土地质量和土地收益的差异本质；其次，测算土地等级差收益和平均地价，以及市场发育集镇各类用地地价和变幅；最后据土地分等结果，对上述地价进行对比和综合，从而建立起区域各集镇的基准地价体系（图 1）。

图 1 区域集镇基准地价体系建立研究技术路线
Fig. 1　Technical way for the foundation of regional towns'land standard price sysytem

2 土地分等

　　本研究根据分等因素因子相对分值逐级加权求和所得综合指数进行集镇土地分
等 ^[1]。其中，分等因素因子体系遵循一定原则^[2]，采用层次分析方法选择；因素因子权重则采用 Delphi 方法确定（表 1）；分等因素因子分值计算方法见文献 1 和文献 3；土地等以分等指数曲线突变点为等次分界点进行划分^[2]。

表 1 区域集镇土地分等指标体系
Table 1 Index system for regional town  s land classification

分等因素	因素权重 (%)	因素所含因子	因子权重 (%)
集镇规模	26.61	集镇建成区面积	39。10
		集镇规划区面积	15.28
		镇区常住人口数	34.37
		镇区流动人口数	11.25
经济发展水平	20.64	工农业总产值	44.45
经济发展水平	20.64	人均 GDP	55.55
区位条件	18.15	交通干线影响度	37.92
		中心城市影响度	13.45
		江河码头影响度	8.33
		外联道路数	20.25
		镇区路网密度	12.68
		镇区河网密度	7.37
商服繁华度	12.41	镇区商服营业面积	30.55
		镇区商服营业总额	36.55
		镇区商服利税总额	32.90
基础设施完善度	13.75	供电设施完善度	25.09
		供水设施完善度	20.95
		供气设施完善	12.65
		医疗设施完善度	12.72
		中学完善度	18.45
		小学完善度	10.14
环境状况	8.44	环境质量指数	32.95
		自然条件优劣度	39.27
		名胜古迹状况	27.78

3 基准地价体系建立

3.1 土地等平均地价测算

　　(1) 按土地等次收集集镇工商企业单位土地面积利税、资金占用和工资支付等资料，并进行方差检验和标准化处理^[3]。

　　(2) 据上述处理所得数据进行土地等间级差收益模型回归分析。并据回归相关系数 R、F 检验效果，以及据模型所测资金利润率与实际情况吻合程度、土地等间级差收益的合理性等，确定 Y=0.8670X₁^0.3283X₂^0.6132X₃^0.3409 和 Y=0.7073X₁^0.2071X₂^0.4871X₃^0.4437 为商业和工业用地级差收益的最终测算模型，式
中 X₁、Y、X₂、X₃ 分别为土地分等指数和单位土地面积利税、资金占用及工资支付量。

　　(3) 根据模型方程系数和欧拉定理^[4]，计算得到各土地等商业和工业土地年均收益，并按有限年收益还原方法^[3]计算对应地价。

3.2 市场发育集镇地价测算

　　土地市场发育集镇各类用地市场交易平均地价和变幅，采用文献 3 方法测算。

3.3 区域集镇基准地价体系建立

　　(1) 据土地等级差收益平均地价和土地分等指数，采用线性内插法计算各集镇各用途平均地价。

　　(2) 据土地利用转换边际效应所形成的同等次集镇市场地价比例关系^[5]及土地分等指数，通过市场发育集镇地价推算不发育集镇地价和变幅。

　　(3) 对 (1)、(2) 结果进行对比，并按下列原则确定集镇各用途平均地价和变幅：①市场发育、级差收益地价与市场交易地价基本吻合时，平均地价取两者平均值，变幅取市场交易地价变幅；②市场发育、但级差收益地价与市场交易地价相差较大时，平均地价和变幅主要据市场交易地价，并结合集镇实际确定；③市场不发育、且级差收益地价与市场交易地价相差较大时，平均地价和变幅主要据级差收益地价，并参照同等次集镇地价确定。

　　(4) 对 (3) 地价作必要修正，使其与集镇土地等次排序对应，从而最终得到区域各集镇包含各用途平均地价和上下变幅的基准地价体系（表 2）。

表 2 六合县区域集镇土地的基准地价体系
Table 2 System of regional towns'land standard price in Liuhe county

土地等次	集镇及其土地等指数		级差收益平均地价（元/m²）		市场交易地价（元/m²）						基准地价（元/m²）
	集镇及其土地等指数		级差收益平均地价（元/m²）		商业		住宅		工业		商业		住宅		工业
	集镇	指数	商业	工业	平均	变幅	平均	变幅	平均	变幅	平均	变幅	平均	变幅	平均	变幅
一等	竹镇	100	533	168	551	451～652	263	231～294	176	147～202	540	440～640	260	230～290	75	150～200
	灵岩	95	497	160	495	404～586	232	193～265	157	128～185	500	410～590	240	210～270	160	135～185
	横梁	94	490	159	513	422～604	254	221～292	－	－	490	400～580	235	200～260	155	130～180
二等	冶山	86	426	144	442	395～492	223	204～243	153	141～172	430	380～480	210	195～235	145	130～160
	瓜埠	82	397	138	404	351～454	206	178～234	143	124～158	400	350～450	200	175～225	140	125～155
	八百	77	362	130	361	336～385	－	－	－	－	360	335～385	190	165～215	135	120～150
	龙袍	76	357	128	－	－	191	157～221	125	116～139	350	325～375	185	160～210	135	120～150
	马集	73	343	123	346	314～377	182	151～214	－	－	335	305～365	175	155～205	130	115～145
	新集	71	333	120	－	－	174	154～200	－	－	325	300～350	170	145～200	125	110～140
三等	玉带	64	299	114	343	290～396	－	－	121	104～136	310	285～335	165	135～195	115	100～130
	程桥	60	279	110	－	－	－	－	－	－	280	260～305	160	130～190	110	100～120
	东沟	58	269	108	262	234～308	153	120～186	108	102～121	275	250～300	155	125～185	105	95～115
	四合	57	264	107	270	240～312	155	123～187	－	－	270	245～295	150	120～180	105	95～115
四等	新篁	49	225	100	241	203～294	－	－	104	91～123	230	200～270	145	115～170	100	90～110
四等	泉水	46	210	97	－	－	134	110～163	101	80～124	220	190～250	135	110～160	95	85～105

注：“－”表示集镇该类用地无交易案例或交易案例经所设标准筛选后数量未达要求，因而未计算其地价和变幅。

4 结语

　　(1) 在土地市场不甚发育地区，先对集镇土地进行分等，然后以分等结果为控制对级差收益地价和市场交易地价进行对比和综合，是建立区域集镇基准地价合理体系的有效途径。

　　(2) 本研究集镇建成区面积较小，未进行其内部土地分级。当集镇建成区面积较大时，区域集镇基准地价体系应包括整个集镇及其内各级土地的平均地价和上下变幅。

参考文献

1 周寅康，徐梦洁，彭补拙．新疆生产建设兵团农垦城镇土地等级体系研究．自然资源学报，1997,12(1)：47～54

2 周生路，徐彬彬，石晓日．桂林市土地质量评价．山地研究，1997,15(4)：269～272

3 中华人民共和国行业标准．城镇土地估价规程．北京：测绘出版社，1993,6～23

4 严星，林增杰．城市地产评估．北京：中国人民大学出版社，1993,30～37

5 梁运斌．房地产估价．北京：经济管理出版社，1996,90～91

作者简介

周生路，1968 年 6 月生，博士，国家注册房地产估价师。主要从事土地科学、房地产评估、资源与环境等方面研究。已发表论文 30 余篇。