陈浮 刘伟 王铁卫 彭补拙

（南京大学城市与资源学系 南京 210093)

提　要　根据农用土地的具体特征选择适当的方法和评估中具体的操作是本文探讨的重点。解决不同利用方式下农用土地收益差异的综合平衡计算是关键。结合库尔勒市农用土地分等定级的具体实践，建立一套较为完整的农用土地价格评估体系，为今后开展的工作提供范例。

关键词　农用土地 价格评估 标准粮 库尔勒市

分　类　中图法 F301.3

　　科学、合理地评估土地价格，有利于土地资源优化配置，有利于土地有偿使用制度改革，亦为土地市场的培育提供保障。经过近几年的实践，城市土地的定级估价已形成了比较完善的方法与理论体系。但在广大的农村，由于土地市场的不完善，农用土地价格评估的特殊性等原因，农用土地资源评估理论与实践滞后^[1]。因此，有必要对农用土地评估进行全面探讨与研究。

1 农用土地价格的特征

　　土地价格是土地资源价格和土地资本价格构成的一种二元价格。尽管土地资本价格的具体界线界定和计算相当复杂，但毕竟是真实的，理论上价格应当是生产价格加平均利润^[2]，即级差地价Ⅱ。因此，合理地计算土地资源价格对确定土地价格显得更为重要。马克思指出，土地价格无非是出租土地的资本化的收入。土地价格并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格^[3]。这种意义上的地价，正是土地资源的价格^[2]。可以表示：

土地资源价格 = 土地绝对价格＋土地级差价格 I＋土地垄断价格

　　土地绝对价格是评估区内最劣地的价格；级差地价 I 是由土地自然肥力和位置决定的，但对于农用土地向城市土地更替过程而言，有些投入因素已经与土地自然属性合为一体而不可分离（如水利投入等），它们不仅是形成土地生产力的重要内容，而且随着土地使用方式的转变继续发生作用，也应该成为土地资源价格固有属性
之一^[2]；土地垄断地价主要在一些特殊用地地区有限范围内存在，在此不作讨论。根据上述对农用土地价格的解释，评估具有以下一些特征：

　　(1) 农用土地以其收益能力为价格的基础。土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的千差万别。这是农用土地估价的重点和难点。

　　(2) 农用土地评估困难。由于依法转让农用土地的案例较少，运用市场比较法困难，通常用收益还原法求地价。但同块土地因作物种类不同，生产水平有很大差异并且受条件限制，收益计算很难做到精确，所以农用土地评估工作的开展仍有相当困难。

　　(3) 农用土地价格的不确定因素。土地在继续作为农用土地使用时可按土地收益确定价格。如果农用土地转化为非农用土地，土地市场售价应按未来期望收益扣除未来的开发成本定价。同时，由于影响地租收益和地价因素的多样性与动态性，也加剧了地价的不确定性。

　　(4) 农用土地（尤其是耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农村非农用土地的价格，在缺乏买卖实例和收益资料时，均可参照农用土地价格来推算，必要时还可酌情加权处理。

2 农用土地价格评估的方法和技术路线

2.1 农用土地价格评估的方法

　　根据上述农用土地价格的特征，主要从收益还原法与市场比较法两方面对农用土地进行估价，重点解决如何计算收益与各宗地之间进行比较的问题^[4]。通常采用以下 4 种方法进行估价，由于侧重点不同，它们的适用范围及方法各异。

　　(1) 收益还原法　其公式为：土地价格 =（土地总收益－土地总费用）/收益还原率。　　

　　本次评估范围是农用土地，不包括城镇规划用地区。结合土地适宜性评价，运用收益还原法估价，要求待估对象有详细、准确的投入产出资料，内容繁多而复杂，工作量大，适用于评估有严格生产管理和生产记录的土地估价。

　　(2) 国家地价补偿法　以国家建设征地的补偿费为标准，折算成农用土地价格。

农用土地价格 = 年总收益×若干倍数其中：

年总收益是连续若干年农用土地总收益的平均值，倍数与土地集约度和收益率有关，一般在 3～6 之间。

　　(3) 市场比较法　参照邻近地区买卖或租赁实例，对相同或近似地块进行交易日期和交易情况的修正，得到待估对象价格。

　　(4) 地价比照法　首先依土地综合质量评价计算分值，划分等级；然后在各级内确定标准田，用收益还原出地价，参照同级内各地块的综合质量分值和标准田价格，推算地价。在全国农用土地分等定级工作纷纷开展的情况下，采用此方法具有现实的可行性和科学的理论依据，有助于形成完整的地价体系。

2.2 农用土地估价的技术路线

　　本次评估目的是确定农用土地的基准地价，“基准地价”是政府土地管理部门及政府土地估价委员会在一定时间内，根据各种用地类型交易情况或土地实际收益状况，按照合理利用土地资源和调整现有用地结构的需要，在不同土地级别上评定的平均价格^[5]。农用土地估价是一项复杂而全面的工作，为此，建立了具体估价技术路线（图 1）。

图 1 农用土地估价技术路线图
Fig.1 The technical procedure of agricultural land evaluation

3 新疆库尔勒市农用土地估价

　　库尔勒市为巴音郭楞自治州首府，是全州的政治、经济、文化中心，新疆 3 个重点发展的中等城市之一。1994 年国内生产总值达 165073 万元，其中农业总产值达 36213 万元。主要农产品产量为：粮食 79007t，棉花 23274t，蔬菜 35659t，瓜果 9250t。

　　本项研究结合库尔勒农用土地适宜性评价和分等定级工作，采用地价比照法和收益还原法评估基准地价。地价比照法着重探讨解决土地收益的综合平衡问题，即在“保证粮食生产，正确处理经济作物和粮食作物之间比例关系”的前提下，对不同土地利用方式下的土地收益进行合理调整，防止土地利用结构出现盲目调整，建立合理的农用土地价格体系。收益还原法则充分考虑农民的实际经济利益，通过两种方法的综合，达到科学估价的目的。

3.1 地价比照法（或称标准田法）

3.1.1 标准田选取

　　定级估价采用的是综合打分累加的方法，不同地块之间的分值差异可达到几倍至几十倍，但实际土地收益变动幅度相对较小。因此，选取了具有普遍利用方式的最优地及最劣地作为标准田进行控制，同时考虑了最优地价格与城市地价接轨，形成统一的地价体系。

3.1.2 土地纯收益计算

　　首先，根据土地近几年生产的各种正副产品，计算各种产品的成本收入和净所得，赋税也须考虑在内；其次，为平衡利用方式引起的差异，评估采用模拟理论标准粮产量代替现实产量。上述过程中采用综合指数法进行了土地适宜性评价^[6]，由于篇幅限制，在此不作详述。结合库尔勒地区的实际，考虑土地适宜性评价的结果（即优等宜农地一般为宜林地，最劣地已不适宜种植香梨），折算土地总收益；最后，土地纯收益由模拟理论产量收益减去开发成本获得。

　　(1) 基础工作　土地生产力除了受光、温、水的影响之外，还受土壤、生态和社会经济的影响。土壤、生态、社会经济影响又是多个要素共同参与的结果，必须做大量的基础工作，具体步骤如下：①因素筛选，在土地评价中，为了计算各单元综合指数，必须建立表示不同因素与土地等级（或产量）关系的“因素—等级转换表”，作为定级的依据。根据 Delophi 法，本次定级选取土壤有机质含量、区位、土层厚度、地下水埋深、土壤含盐量、土壤构型、农田基础设施等 7 个因素作为相关分析的因子。这些因素均是影响土地生产力的主要因素；②样点获取必须满足非分析要素指标大致相同、空间分布均匀、有层次性，具有详实的多年产量资料，且尽量与土壤普查资料样点及各诊断点相吻合。本次定级采用计算机多重叠加方法选取 396 个样点，遍布 21 个乡、团、场，覆盖面积达 86%，有较大的代表性；③实地调查，内容包括 4 种作物的年平均产量、连续 3 年平均投入量、样点单位或承包组的平均单产，承包定额和承包等级；④基础产量剥离，为克服人为因素，使因素—产量之间关系符合实际，引入“基础产量”的概念。所谓基础产量是指在区域平均投入水平和一般的劳动技能条件下，土地的产出量。

　　(2) 土地理论产量模拟　为了计算土地理论产量，必须建立各参评要素与产量之间的关系，具体步骤如下：①土地质量与土地评价指标关系，土地质量是各土地构成因素综合作用的表现，每一特定的指标集合必有一定等级的土地质量与之相匹配，具有一定的规律性、逻辑性和可描述性，并且遵循一定的函数关系；②作物产量与单项土地因素函数模型选择，以产量为因变量，因素为自变量，依据寻优规则，确定 4 种作物与有机质含量、地下水埋深、土壤含盐量、土壤构型的最优模型为 Y=a＋bX＋CX2，与土层厚度、区位、农田基础设施的最优模型为 Y=a＋bX；③作物产量与多个土地指标综合函数模型建立，多元模型寻优解决了作物产量与单个土地指标最优函数关系，反映了作物产量随某土地指标变化的主导趋势。但是作物产量是多个指标综合效应的结果，不是多指标效应简单加和，必须进行多元曲线回归分析。建立了作物产量与多个土地指标综合函数模型，其中标准作物小麦的回归方程如下：

Y=19.10X ₁＋70.64X ₂＋1452.65X ₃＋11.09X ₅－374.0844X ₆＋8138.01X ₇＋0.0356X ₈－313.22X ₁₀－7 637.96X ₁₄－2003.37

复相关系数达到 78.7%，满足了精度的要求。式中缺少 X₄、X₉、X₁₁、X₁₂、X₁₃、X₁₅，表明因子对方程的贡献较小，偏相关系数小，在回归过程中被剔除。根据偏相关系数，可得各个评价单元的模拟基础产量，从而获得理论标准粮总量。

　　(3) 纯收益的计算　纯收益主要考虑以下几个方面因素：①标准粮价格。可以根据 4 种参评作物的价格水平加权计算。加权指数是近几年各作物产值在农业总产值中所占比重的均值，反映各作物对标准粮价格的贡献程度。即：

其中：p 是标准粮价格，k_i 是加权指数，p_i 是 i 作物价格。最终结果见表 1；②土地收益是根据香梨与农作物收益加权平均。加权指数是根据作物在农业总生产中所占比例确定的，则纯收益为：

a=(1－k)×(Y ₁×P ₁－C ₁)＋k×(Y ₂×P ₂－C ₂) (2)

其中：a 是土地纯收益，k 是香梨收益的加权指数，Y₁ 是理论标准粮单产，P₁ 是标准粮价格，C₁ 是农作物平均生产成本，Y₂ 是香梨产量，P₂ 是香梨平均价格，C₂ 是香梨平均生产成本；③地上附属物及土地开发性建设的补偿计算。地上附属设施包括工程设施项、生物设施及其它。地上附属物作价要区分已有的与新增的，分别按质逐项估价。对破坏的原有设施，要根据损坏程度计算赔偿费。地上附属物的补偿费按以下公式计算：

附属物补偿费 = 已有附属物作价＋新增附属物作价－附属物赔偿费

表 1 标准粮价格计算表
Table 1 Standard food price calculation

　　所谓土地开发性建设费用指开垦荒地、改造暂不利用土地及以上分等估价未能包括的农田基本建设项目的成本价。一般按所付出的成本作价补偿，其计算公式为：

其中，D 是土地开发性建设平均成本 ( 元/hm²），C_i 是 i 项目成本 ( 元/hm²）,S_i 是 i 项目土地开发性建设的面积 (hm²)，i 是土地开发性建设项目标号。

3.1.3 收益还原率的选择

　　收益还原率理论上应是货币价格，即货币收益率。但现行银行利率包括通货膨胀和风险因素等，台湾林英彦先生认为取实质利率 ( 一年期定期存款利率×(1－10%)/物价指数）较为合理。另外土地资源日趋短缺，购买土地最为安全，几乎无风险和贬值的可能，因此土地收益还原率可用实质利率代替，甚至可以低于实质利率。参照国际与国内一般经验，宜采用 10% 的还原利率，较为适合实际情况。

3.1.4 各级地块地价的计算

　　以标准田价格为基础，最劣地地价为近似的绝对地租，最优、劣地价格差为级差地租。根据各级地块的分值与最大分值差的比值，评估出各地块价格。公式如下：

P _i=P ₀＋(P ₁－P ₀)×(F _i－F ₀)/(F ₁－F ₀)

其中：P_i 是具体地块价格，P₀ 是低标准田价格，F₀ 是低标准田评价分值，P₁ 是高标准田价格，F₁ 是高标准田评价分值，F₁ 是具体地块评价分值。最终结果如表 2。

表 2 地价比照法估价表
Table 2 Evaluation in contrasting land price

3.2 收益还原法

　　根据各级土地的收益分别计算地价，便于同级地块之间进行有限的比较，并且可以充分考虑农民的实际收益。最终结果如表 3。

表 3 收益还原法估价实例
Table 3 Evaluation in benefit restorationt

　　与地价比照法结果进行对比分析，结合库尔勒实际情况，考虑土地利用方式等实际生产因素的影响，确定农用土地各级基准地价及变动幅度如表 4。

表 4 库尔勒市农用土地级别基准地价评估结果表
Table 4 Result of the datum price by rank for agricultural land in Korla

4 结论

　　近几年我国各城市农用土地基准地价如表 5 所示。可以看出，库尔勒市农用地价低于全国大多数城市，略高于新疆石河子市，与城市经济发展水平、农业生产水平基本呈正相关关系。因此，从城市地位、作用和实力来看，库尔勒市农用土地地价水平在总体上是合理的。

表 5 若干城市农用土地基准地价测算结果
Table 5 Result of the datum price for agricultural land in several cities

　　此外，库尔勒市基准地价的理论依据强，亦兼顾实际；使用理论标准单产代替实际作物单产，消除了劳动力素质、作物品种等引起的差异，并因地制宜地考虑了特色产品的收益影响；与土地分等定级紧密衔接，可计算每一宗地价格，提高了计算精度；与城市结合形成相对完整的地价体系，可靠性强。

　　库尔勒市农用土地价格评估建立了一套较为完整的评估体系，为今后农村全面开展土地估价工作提供借鉴，具有重要的意义。

参考文献

1	伍大荣．论土地资源的定价方法．自然资源，1996(2)：13～19
2	周诚．土地价值论．中国土地科学，1992(2)：10～16
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4	国家土地管理局．中华人民共和国行业标准，城镇土地估价规程．1993
5	胡存智．关于我国土地估价体系、方法和管理制度的探讨．中国土地科学，1992(4)
6	南京大学城市与资源学系．库尔勒市土地利用总体规划．南京：南京大学出版社，1995

作者简介

陈浮，男，1974 年生。南京大学城市与资源学系在读博士。主要从事土地管理、房地产估价等方面的研究工作。已发表“中国房地产业非均衡性发展研究”等学术论文 6 篇。

*	本文承包浩生教授提供宝贵意见，特此致谢。